Aktualne ceny mieszkań w Milanówku

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Milanówku płacono w ostatnich 24 miesiącach przeciętnie 12 151 zł. To wzrost o +35,3%, czyli o +3167 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza pokazuje ceny transakcyjne zapisane w aktach notarialnych i zgromadzone w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie ceny ofertowe z ogłoszeń. Innymi słowy, wskazuje kwoty faktycznie uzgodnione przez strony transakcji.

Dla kupujących pytanie nie brzmi wyłącznie, o ile wzrosły ceny, lecz także jaką część rynku obejmuje bieżący wykaz transakcji. W Milanówku mediana pozostaje wyraźnie wyższa niż w miastach województwa mazowieckiego objętych monitoringiem, a lokalne zróżnicowanie stawek między rejonami jest znaczące.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 12 151 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +35,3% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+3167 zł na metrze)
• 11 000-12 867 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 615 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 46 m²
• +41% - o tyle podrożał metr od 2024 r. (średnio +18,8% rocznie)
• rejon Naddawki Falenckie - najwyższa wskazana stawka: 13 322 zł/m²

Mediana oznacza środkową wartość w uporządkowanym zbiorze cen. W praktyce lepiej opisuje typowy poziom rynku niż pojedyncze najdroższe lub najtańsze akty. Połowa zarejestrowanych cen mieściła się między 11 000 zł/m² a 12 867 zł/m², co wyznacza aktualny rdzeń lokalnego rynku mieszkaniowego.

Rynek pierwotny i wtórny

W bieżącym obrazie Milanówka najczytelniejszym punktem odniesienia pozostaje rynek wtórny. Mediana ceny na tym segmencie wyniosła 12 830 zł/m², a więc była wyższa od mediany dla całego zestawienia, wynoszącej 12 151 zł/m².

Różnice między segmentami zwykle wynikają nie tylko z wieku budynku, lecz także z lokalizacji, standardu lokalu, układu mieszkań oraz momentu zawarcia umowy. Dlatego sam podział na rynek pierwotny i wtórny nie przesądza jeszcze o jakości ani atrakcyjności konkretnej nieruchomości.

Mapa cen: rejony miasta

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Najwyższą wskazaną medianę osiągnęły Naddawki Falenckie - 13 322 zł/m². Na osiedlu Osiedle Jedwabnik mediana wyniosła 10 656 zł/m², natomiast w rejonie Berliny było to 8 029 zł/m². Różnica między najwyższą a najniższą wskazaną stawką wynosi 5 293 zł/m².

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 615 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 12 300 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Maksymalna taksa notarialna może wynieść do około 3 973 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne. Do tego dochodzą opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej w wysokości 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 pokazuje wyraźne przyspieszenie w ostatnim okresie. Od 2024 r. metr kwadratowy w Milanówku podrożał z 8 605 zł do 12 151 zł, czyli łącznie o +41%. Średnie tempo tej zmiany wyniosło +18,8% rocznie.

Wartość +35,3% względem średniej z 2025 r. oznacza, że obecna dynamika jest wyższa niż średnie tempo obserwowane od 2024 r. Wykres pokazuje kierunek zmian, natomiast o trwałości trendu zdecydują kolejne dane o zawartych umowach.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa mazowieckiego objętych naszym monitoringiem to 9 674 zł/m². W Milanówku metr był więc droższy o 2 477 zł. Lokalny poziom cen pozostaje także wyższy niż w Grodzisku Mazowieckim, Brwinowie i Żyrardowie, a jednocześnie niższy niż w Pruszkowie.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 3 km dalej Grodzisku Mazowieckim metr był o 2 041 zł tańszy. Taka różnica pokazuje, że lokalizacja w obrębie sąsiednich rynków może mieć dla budżetu kupującego większe znaczenie niż niewielkie różnice w metrażu.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr wskazuje, że Milanówek przeszedł od 8 605 zł/m² w 2024 r. do 12 151 zł/m² obecnie. Łączny wzrost o +41% i średnie tempo +18,8% rocznie tworzą punkt odniesienia dla bieżącej zmiany o +35,3% wobec średniej z 2025 r. Ceny transakcyjne są też o 2 477 zł/m² wyższe od mediany monitorowanych miast województwa mazowieckiego.

Na tle największych rynków krajowych lokalna dynamika jest wyraźna. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w 7 największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i wzrosła o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² przy wzroście o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. na największych rynkach pierwotnych opisywano stabilizację, z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% rok do roku oraz do +2,1% rok do roku (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Istotne znaczenie ma również podaż. W I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, a w 7 największych rynkach do sprzedaży wprowadzono 10,3 tys. nowych mieszkań. W II kwartale do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026).

Mniejsza liczba nowych lokali na dużych rynkach może kierować część popytu do miast położonych w ich otoczeniu, zwłaszcza gdy kupujący porównują ceny i dostępność mieszkań. Jednocześnie różnica między Milanówkiem a Grodziskiem Mazowieckim, wynosząca 2 041 zł/m², pokazuje, że decyzje zakupowe mogą przesuwać się również między bliskimi lokalnymi rynkami.

Twardych prognoz nie stawiamy. Co dalej z cenami zależeć będzie między innymi od dalszej podaży mieszkań i skali popytu. Jeśli ograniczona podaż będzie łączyć się z utrzymanym zainteresowaniem zakupami, presja na ceny może pozostać widoczna. Jeśli natomiast oferta wzrośnie szybciej niż popyt, tempo zmian może się zmniejszyć. Na pytanie, czy ceny wzrosną, czy spadną, odpowiedzą kolejne aktualizacje rejestru.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Milanówku?

Mediana z ostatnich 24 miesięcy wynosi 12 151 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 11 000 zł/m² a 12 867 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Milanówku rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +35,3%, czyli o +3167 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą wskazaną medianę ma rejon Naddawki Falenckie - 13 322 zł/m². Najniższą wskazaną wartość odnotowano w rejonie Berliny - 8 029 zł/m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 9 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 24 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-04-24; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.