Aktualne ceny mieszkań w Milanówku. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Milanówku płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 9 932 zł - to spadek o -5,1%, czyli -531 zł, wobec średniej z 2025 r. Analiza pokazuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, a nie kwoty z ogłoszeń. Innymi słowy, rejestr wskazuje, ile faktycznie płacili kupujący, a nie jakie oczekiwania zgłaszali sprzedający.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Milanówku: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Milanówek na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Milanówku: najważniejsze liczby

• 9 932 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -5,1% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-531 zł na metrze)
• 9 316-13 109 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 588 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 46 m²
• +7% - o tyle podrożał metr od 2024 r. (średnio +3,3% rocznie)
• rejon Osiedle Jedwabnik - najdroższa część miasta: 11 188 zł/m²

Mediana na poziomie 9 932 zł/m² oznacza, że rynek nie jest jednorodny. Połowa cen transakcyjnych mieściła się między 9 316 a 13 109 zł/m², co odzwierciedla różnice między lokalizacjami, metrażami oraz standardem sprzedawanych mieszkań. Typowa cena zakupu wyniosła 588 000 zł przy typowym metrażu 46 m².

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 11.2% tańsze od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 9 770 i 11 000 zł. Taka relacja nie musi oznaczać niższego standardu nowych lokali. Na lokalnym rynku istotne znaczenie ma struktura sprzedawanych mieszkań, w tym ich metraż, położenie oraz etap realizacji inwestycji.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Klasyczna prawidłowość rynku jest widoczna także w Milanówku: metr w najmniejszych mieszkaniach, o metrażu 25-35 m², kosztował 10 532 zł, podczas gdy w dużych lokalach o metrażu 70-90 m² - 9 932 zł. Małe mieszkania są zwykle droższe w przeliczeniu na metr, ponieważ kupujący porównują przede wszystkim całkowity budżet zakupu, a nie tylko stawkę za m².

Najwyższą medianę w zestawieniu osiągnęły lokale o metrażu 45-55 m² - 13 406 zł/m². To segment często poszukiwany przez gospodarstwa domowe kupujące pierwsze lub kolejne mieszkanie, jednak różnice między przedziałami wynikają również ze struktury konkretnych transakcji.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Różnice między rejonami są znaczące. Najwyższą wartość w wykazie odnotowano na rejonie Naddawki Falenckie - 13 322 zł/m². Na osiedlu Jedwabnik mediana wyniosła 11 188 zł/m², a na rejonie Chrzanów - 9 976 zł/m². Lokalizacja wpływa na cenę przez dostępność komunikacyjną, charakter zabudowy oraz podaż mieszkań dostępnych w danym momencie.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 588 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 11 760 zł (nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie), maksymalną taksę notarialną - do około 3 840 zł z VAT (stawki są negocjowalne) oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej (300 zł). Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. wskazuje, że od 2024 r. metr kwadratowy w Milanówku podrożał z 9 307 zł do 9 932 zł. Łączna zmiana wyniosła +7%, czyli średnio +3,3% rocznie.

Obecny spadek o -5,1% wobec 2025 r. nie przekreśla wcześniejszego wzrostu, ale pokazuje zmianę bieżącej dynamiki. Pytanie o to, o ile wzrosły ceny, wymaga więc rozróżnienia dłuższego okresu od aktualnego porównania rocznego.

Milanówek na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa mazowieckiego objętych naszym monitoringiem to 11 009 zł/m² - w Milanówku jest więc o 1 077 zł taniej na metrze.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 3 km dalej Grodzisku Mazowieckim metr był o 180 zł droższy. Jeszcze większa różnica dotyczy Pruszkowa, gdzie mediana była wyższa o +31,4%. Milanówek pozostaje więc tańszy zarówno od mediany monitorowanych miast województwa mazowieckiego, jak i od wszystkich wskazanych pobliskich rynków.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr cen mieszkań pokazuje dwa nakładające się zjawiska. Z jednej strony mediana 9 932 zł/m² jest o +7% wyższa niż 9 307 zł/m² z 2024 r. Z drugiej, wobec średniej z 2025 r. wynoszącej 10 463 zł/m², bieżący odczyt jest niższy o -531 zł, czyli -5,1%. Oznacza to osłabienie krótkoterminowej dynamiki po wcześniejszym wzroście, a nie automatycznie trwałą zmianę kierunku całego rynku.

Na poziomie krajowym stopa referencyjna NBP wynosiła we wrześniu 2026 r. 3,75%, po cięciu o 25 pb (źródło: NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższy koszt pieniądza może poprawiać dostępność finansowania zakupu mieszkań, w tym na rynkach podwarszawskich. Skala tego wpływu zależy jednak od polityki kredytowej banków oraz od podaży lokali w konkretnych segmentach.

Po stronie podaży deweloperzy ukończyli w I kw. 2026 r. 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej, a w całej Polsce oddano 45,2 tys. mieszkań, o 1,4% mniej r/r. Rozpoczęto jednocześnie budowę 49,4 tys. mieszkań, o 11,4% mniej r/r (źródło: GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Mniejsza aktywność budowlana może w przyszłości ograniczać wybór nowych lokali, ale jej lokalne skutki zależą od liczby projektów realizowanych w okolicy Milanówka.

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli dostępność kredytów będzie się poprawiać, a podaż mieszkań pozostanie ograniczona, popyt może wzmacniać ceny transakcyjne. Jeśli natomiast na rynek trafi więcej konkurencyjnych ofert lub kupujący zachowają ostrożność, obecna presja spadkowa może się utrzymać.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Milanówku?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 9 932 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 9 316 a 13 109 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Milanówku rosną, czy spadają?

Wobec średniej z 2025 r. ceny spadły o -5,1%, czyli o -531 zł/m². Jednocześnie od 2024 r. mediana wzrosła o +7%.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę odnotowano na rejonie Naddawki Falenckie - 13 322 zł/m². Najniższą w zestawieniu osiągnął rejon Chrzanów - 9 976 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Milanówku?

Kawalerki o metrażu 25-35 m² kosztowały medianowo 10 532 zł/m², a małe mieszkania o metrażu 35-45 m² - 10 141 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Nie. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 9 770 zł/m², wobec 11 000 zł/m² na rynku wtórnym, co oznacza różnicę 11.2%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 39 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-04-23; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.