Co wynika ze spotkania o planie ogólnym – pytania o zabudowę, zieleń i usługi

Podczas otwartych konsultacji w Podkowie Leśnej mieszkańcy wypełnili salę i zadawali konkretne pytania o przyszłość miasta – od działek przy Jeleniej po teren przy Galerii. Urzędnicy i urbaniści przedstawili wyjaśnienia, które mają wyciszyć obawy, ale też pokazują, że ostateczne decyzje zależą od kolejnych etapów planowania. Spotkanie uwidoczniło napięcie między chęcią zachowania charakteru miasta a potrzebą pozyskania środków na inwestycje.

Spotkanie odbyło się w siedzibie Centrum Kultury i Inicjatyw Obywatelskich w Podkowie Leśnej. Uczestniczyli w nim przedstawiciele Urzędu Miasta oraz urbaniści z Kancelarii Urbanistycznej Filip Koczorowski, a otworzyła je Burmistrz Magdalena Eckhoff. W trakcie dyskusji poruszono liczne wątki dotyczące zmian funkcji terenów, wskaźników zabudowy oraz planów inwestycyjnych na działkach miejskich i prywatnych.

• Spotkanie w Centrum Kultury i Inicjatyw Obywatelskich – główne tematy i reakcje miasta
• Odpowiedzi urzędu wobec zarzutów dotyczących zabudowy i parametrów
• Co może zmienić się w Podkowie Leśnej – terminy, procedury i praktyczne wnioski

Spotkanie w Centrum Kultury i Inicjatyw Obywatelskich – główne tematy i reakcje miasta

Urzędnicy wyjaśnili, że projekt planu ogólnego służy jako ramowy dokument cyfrowy – ma wskazywać możliwe funkcje i parametry, ale nie zastępuje miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślono, że decyzje o konkretnym przeznaczeniu nieruchomości zawsze podejmie Rada Miasta, a każda zmiana wymaga odrębnej procedury.

Wskazane w dyskusji punkty to w szczególności:

• propozycje zmiany przeznaczenia działek miejskich przy ul. Wilczej i Akacjowej z terenów zielonych na zabudowę jednorodzinną – miasto traktuje to jako zachowanie możliwości działania i potencjalne źródło dochodów na inwestycje;
• możliwość lokalizacji nowej stacji uzdatniania wody na działkach przy ul. Jeleniej – inwestycja usprawniająca system wodny po doświadczeniach z 2025 roku;
• wyjaśnienie błędu pisarskiego w uzasadnieniu planu (tabela – str. 7) oraz zapewnienie, że plik GML zawiera poprawne wskaźniki.

Odpowiedzi urzędu wobec zarzutów dotyczących zabudowy i parametrów

Urzędnicy szczegółowo omówili kontrowersyjne fragmenty projektu:

• W rejonie rezerwatu Parów Sójek strefa 2SJ w planie ogólnym zachowuje parametry z MPZP z 2008 roku – maks. wysokość 10 m, intensywność nadziemna 0,2 (wskazana w MPZP) oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej 85%. Błąd w tabeli zostanie skorygowany.
• Tam, gdzie obowiązujący MPZP precyzuje intensywność na 0,25, w planie ogólnym ze względu na ograniczenia formatu przyjęto wartość 0,3 – autorzy zaznaczają, że plan ogólny nie blokuje utrzymania dotychczasowej wartości w przyszłym MPZP.
• Działki ewidencyjne nr 227, 228, 229 (obr. 2) – dla działki nr 229 historyczne dokumenty archiwalne wskazywały na możliwość zabudowy; projekt planu ogólnego przewiduje ekstensywny, niskiej intensywności charakter zabudowy, a każda inwestycja będzie wymagać zmiany MPZP.
• Przy ul. Orlej (dz. nr 1 obr. 3) w planie ogólnym poszerzono strefę zabudowy o około 2000 m² po zachodniej stronie rowu RS11 i o 1500 m² po stronie wschodniej – ostateczne odległości i zasięg będą wskazane przez instytucje opiniujące na etapie zmiany MPZP (m.in. Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska, Wody Polskie, Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków).
• Wprowadzenie stref zabudowy wielolokalowej dotyczy jedynie terenów miejskich z istniejącymi budynkami komunalnymi – np. willa Hel, budynek przy ul. Jaworowej, obiekty przy ul. Jaskółczej i Orlej – zapis ma ułatwić modernizacje i sięganie po dofinansowania.
• Tereny usługowe w północnej części miasta (okolice Galerii Podkowa) pozostawiono jako potencjał inwestycyjny – miasto argumentuje, że to jedno z niewielu miejsc o większym potencjale komercyjnym, co może poprawić dochody budżetu i finansowanie usług miejskich, przy jednoczesnym założeniu niższej kubatury i większej zieleni niż w nieuchwalonym Studium z 2023 roku.
• Pumptrack przy ul. Brwinowskiej – projekt przewiduje poszerzenie strefy usługowej, ale zachowuje możliwość utrzymania terenów zieleni i lasów; każda zmiana wymagać będzie zmiany MPZP i szerokich konsultacji.

Co może zmienić się w Podkowie Leśnej – terminy, procedury i praktyczne wnioski

Dokument planu ogólnego ma charakter ramowy – nie oznacza automatycznego przekształcenia gruntów. Urząd wielokrotnie zaznaczył, że:

• każda realna zmiana przeznaczenia terenu wymaga uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez Radę Miasta;
• przy ewentualnych zmianach będą brać udział instytucje opiniujące, które mogą narzucić dodatkowe ograniczenia ze względu na ochronę przyrody, wód czy zabytków;
• propozycje dotyczące działek miejskich traktowane są także jako sposób na zabezpieczenie przyszłych możliwości inwestycyjnych i źródeł dochodu dla miasta.

Urząd zachęca mieszkańców do aktywnego udziału w konsultacjach i składania uwag do projektu planu ogólnego. Kolejne etapy procedury będą decydujące dla ostatecznego kształtu zapisów – to w nich rozstrzygnie się, które z wariantów zapisanych w planie ogólnym zostaną przeniesione do szczegółowego MPZP i jakie ograniczenia będą obowiązywać.

na podstawie: UM Podkowa Leśna.